Wärmepumpe Nordend und Bornheim: Altbau, Hof und WEG-Beschluss

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Im Nordend, in Bornheim und im Ostend planen und bauen wir Wärmepumpen vor allem für Mehrfamilienhäuser. Mehr als 96 % der Wohnungen liegen dort in solchen Gebäuden, im Ostend 98,8 % (Frankfurter Stadtteildaten, Stand 2020). Die Entscheidung trifft deshalb meist eine Eigentümergemeinschaft oder ein Vermieter, und das Außengerät muss in einem Hof oder auf einer kleinen Freifläche Platz finden.

In vier Teilgebieten kommt Milieuschutz hinzu. Nicht für jedes Haus ist die Wärmepumpe dann die naheliegende Lösung, denn das Fachgutachten zum Frankfurter Wärmeplan sieht dichte Gründerzeitquartiere vorrangig bei Fern- und Nahwärme. Wir rechnen beide Wege durch, sobald Mainova für Ihre Adresse sagen kann, ob ein Anschluss möglich ist.

Mietshauszeilen um 1900 und Siedlungen der 1920er Jahre

Beide Bauformen stehen im Denkmalverzeichnis DenkXweb des Landes, ein Baualter je Stadtteil liegt uns dagegen nicht vor. Eingetragen sind die Mietshauszeilen an der Dorfelder Straße von 1902 und an der Rodheimer Straße von etwa 1905, der Pestalozziplatz von 1925/26 und der Bornheimer Hang von 1926/27 bis 1929. Der Hang ist nach Plänen von May und Boehm überwiegend Geschosswohnungsbau, im Inneren stehen Einfamilienhauszeilen.

Stadtteil	Ein- und Zweifamilienhäuser, 2020	Gesamtanlagen im DenkXweb	Untergrund, nach unserer Auswertung	Main-Hochwasser, Karten 2019
Nordend-West	16,4 %	22 (Nordend gesamt)	rund 32 % sensibel	0 %
Nordend-Ost	14,1 %	22 (Nordend gesamt)	rund 38 % sensibel	0 %
Bornheim	21,4 %	9	fast vollständig günstig	0 %
Ostend	9,0 %	1	rund 17 % sensibel	rund 11 %

In einem Haus von 1902 ist die Vorlauftemperatur die erste Frage, und dafür gibt es einen einfachen Test mit 55 °C an einem kalten Tag. Im Mehrfamilienhaus machen Sie ihn am besten nach Absprache mit allen Parteien, weil jede Wohnung warm werden muss. Reicht es in einzelnen Räumen nicht, kostet ein neuer Heizkörper laut Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz (2025) 326 bis 1.207 Euro, im Median 642 Euro. Den vollständigen Ablauf finden Sie beim Altbau.

Laufen in Ihrem Haus noch Gasetagenheizungen, wird der Umbau größer, weil die Wärme dann über neue Leitungen in die Wohnungen kommen muss. Eine funktionstüchtige Gas-Etagenheizung zählt dafür beim Klimabonus ohne Altersgrenze, allerdings nur für Selbstnutzer.

Wer entscheidet im Mehrfamilienhaus über die Wärmepumpe?

In der Eigentümergemeinschaft die Versammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle Eigentümer zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen (§§ 20, 21, 25 WEG). Wie der Heizungstausch rechtlich einzustufen ist, gilt als offen, die Formulierung des Beschlusses gehört deshalb in die Hand der Verwaltung oder eines Anwalts.

Für die Versammlung liefern wir Heizlast, Aufstellort, Schallrechnung und eine Aufstellung der Kosten. Gerade bei einer gemischten Gemeinschaft aus Vermietern und Selbstnutzern helfen getrennte Rechnungen, weil die KfW vermietete Wohnungen mit 30 % ohne Boni fördert. Unentgeltliche Gruppenberatungen gibt es sechsmal im Monat bei Klimareferat und Energiepunkt FrankfurtRheinMain, unter anderem zum Heizungstausch.

Wer vermietet, kann die Jahresmiete nach dem Einbau um 10 % der Kosten erhöhen, höchstens um 0,50 Euro je m² in 6 Jahren. Voll geht das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§§ 559e, 559f BGB). Mehr zu Kaskaden und zur Aufteilung steht beim Mehrfamilienhaus.

Gründerzeit-Mietshaus mit hellem Putz, Gewänden aus rotem Sandstein, Erkern und schmiedeeisernen Balkonen

Liegt Ihr Haus im Milieuschutz? Dann braucht der Tausch eine Genehmigung

In den vier Milieuschutzgebieten unten verlangt die Bauaufsicht auch für sonst genehmigungsfreie Maßnahmen eine satzungsrechtliche Genehmigung, gebührenpflichtig und mit Formular BAB 01. Ob Ihre Adresse dazugehört, sehen Sie in der Übersicht der Bauaufsicht.

Gebiet	Satzung	Art
Nordend-Mitte	E50	Milieuschutz
Berger Straße	E51	Milieuschutz
Westliches Ostend	E52	Milieuschutz
Nordend-Süd	E56	Milieuschutz
Ortskern Alt-Bornheim	E44	Gestalt
Nordend I	E39	Gestalt
Nordend II	E42	Gestalt

Die Bauaufsicht genehmigt den Tausch einer Heizungsanlage, wenn sie irreparabel oder älter als 30 Jahre ist. Bei einem reparierbaren, jüngeren Kessel ist das nur mit dem Frankfurter Modernisierungsbonus möglich, und der setzt eine Energieberatung voraus und bindet Wohnraum und Miete in der Regel 30 Jahre. Vor der Genehmigung von Modernisierungen schreibt die Stabsstelle Mieterschutz außerdem die Mieter an, das sollten Vermieter einplanen.

Frei bleibt die Instandsetzung, also der Tausch eines defekten Bauteils gegen ein gleichwertiges. Ob eine Wärmepumpe als gleichwertiger Ersatz für einen Gaskessel gilt, ist offen. Da das Merkblatt nur von Heizungsanlagen spricht und die Wärmepumpe nicht ausdrücklich nennt, holen wir für jedes Haus in diesen vier Gebieten vorab die Einschätzung der Bauaufsicht ein. Für Häuser in einer Gesamtanlage läuft der Antrag zusätzlich beim Denkmalamt, siehe Denkmalschutz.

Wo kommt das Außengerät im Hinterhof hin?

Meist in den Hof, und dann bestimmt der Abstand zum nächsten Wohnraumfenster den Standort. Die Stadt nennt keine eigene Abstandsregel und beurteilt nach TA Lärm, Beschwerden von Privathaushalten gehen an das Umweltamt, Immissionsschutz. Nachts, von 22 bis 6 Uhr, gelten im allgemeinen Wohngebiet 40 dB(A) und im urbanen oder Mischgebiet 45 dB(A), gemessen 0,5 m vor dem geöffneten Fenster.

Im Hof erhöht jede nahe Wand den Rechenwert. Der LAI-Leitfaden schlägt 3 dB vor einer Wand und 6 dB in einer Ecke auf, bei verdeckter Sichtverbindung gehen 5 oder 15 dB ab. Für zwei Gerätegrößen sieht das so aus, Sichtverbindung direkt, Abstände in Metern.

Gerät, Aufstellung	Rechenwert	Reines Wohngebiet	Allgemeines Wohngebiet	Misch-, Kern-, urbanes Gebiet
54 dB, frei	54 dB	6,7 m	3,4 m	1,7 m
54 dB, vor der Wand	57 dB	9,7 m	5,2 m	2,6 m
54 dB, Hofecke	60 dB	13,9 m	7,6 m	3,9 m
62 dB, frei	62 dB	17,6 m	9,7 m	5,2 m
62 dB, vor der Wand	65 dB	23,7 m	13,9 m	7,6 m

Für ein Haus mit mehreren Wohnungen reicht das kleine Gerät oft nicht, und mit dem großen wird es im Hof eng. Passt der Abstand nicht, prüfen wir einen anderen Standort, eine Einhausung, mehrere kleinere Geräte oder den Wechsel zur Fernwärme. Die vollständige Tabelle steht bei der Lautstärke.

Baurechtlich dürfen Geräte samt Fundament und Einhausung bis 2 m Höhe in den Abstandsflächen anderer Gebäude stehen (§ 6 Abs. 9 HBO). Die Freiraumsatzung gilt auch für genehmigungsfreie Vorhaben, Freiflächen sind danach zu begrünen und wasserdurchlässig zu halten, befestigt wird nur, was der Zweck erfordert. Für einen Standort im Vorgarten klären wir die Vorgartensatzung vorab mit der Bauaufsicht.

Kommt eine Erdsonde im Nordend in Frage?

Selten, und das liegt am Platz. Der Bohransatz soll 5 m von der Grenze entfernt liegen, zwischen zwei Anlagen sollen 10 m Abstand bleiben, und Bohrgerät und Sonden müssen in den Hof passen. Wasserschutzgebiete gibt es in den drei Stadtteilen nach unserer Auswertung nicht.

Hydrogeologisch ist Bornheim fast vollständig günstig. Im Nordend gelten rund 32 % (West) und rund 38 % (Ost) der Fläche wegen hoher Durchlässigkeit und mineralisierter Aufstiegszonen als sensibel, im Ostend rund 17 %. Dort ist eine hydrogeologische Stellungnahme nötig, für die einzelne Adresse hilft der Viewer GruSchu. Das Verfahren steht bei der Erdwärmepumpe.

Fernwärme oder Wärmepumpe: Was gilt hier?

Eine Anschlusspflicht besteht nicht, und eine belegte Einteilung je Stadtteil haben wir auch nicht. Der Frankfurter Wärmeplan vom 01.10.2026 ist eine unverbindliche Orientierung, die Karten stehen im Wärmeportal der Stadt.

Für Ostend und Fechenheim meldet Mainova den Ausbau in der Lindleystraße, Intzestraße und Schielestraße auf 1,9 km. Ein Hausanschluss ist damit nicht zugesagt, das kann nur Mainova je Adresse. Für das Nordend fordert der BUND Hessen den Ausbau in einer Stellungnahme vom Mai 2026, festgelegt ist damit nichts. Für Bornheim ist uns kein Ausbau bekannt.

Die laufenden Kosten lassen sich trotzdem vergleichen. Mainova Wärme Classic kostet ab 01.10.2026 brutto bei 15 kW und 20.000 kWh rechnerisch rund 3.700 Euro im Jahr, rund 18,5 Cent je Kilowattstunde. Eine Wärmepumpe mit Jahresarbeitszahl 3,4 braucht für dieselbe Wärme 5.882 kWh Strom, zu 29,0 Cent Heizstrom (BDEW, 01.10.2026) rechnerisch rund 1.710 Euro.

Anschluss und Einbau sind in diesem Vergleich nicht enthalten, und ein größeres Haus liegt bei beiden Wegen anders. Bei Fernwärme steht dafür kein Gerät im Hof, und die Schall- und Platzfrage von oben entfällt. Mehr dazu bei Wärmeplan und Fernwärme.

Aufgegrabene Wohnstraße mit zwei großen gedämmten Fernwärmerohren im Graben, Absperrgitter und Altbauten

Was kostet eine Wärmepumpe für sechs Wohnungen?

Ein Modell von Prognos aus dem Jahr 2022 nennt für 6 Wohnungen mit 420 m² Luft-Wasser 47.000 Euro und Sole-Wasser 78.000 Euro. Eine neutrale Erhebung je Wohneinheit kennen wir nicht, und für Ihr Haus sind das nur Anhaltspunkte.

Beispiel. Haus mit 6 Wohnungen, 420 m², alle vermietet, Modellwerte wie genannt.

Posten	Luft-Wasser	Sole-Wasser
Kosten laut Modell	47.000 €	78.000 €
Grenze förderfähiger Kosten, 28.000 € plus fünfmal 15.000 €	103.000 €	103.000 €
Zuschuss 30 %, rechnerisch	−14.100 €	−23.400 €
Bleibt, rechnerisch	32.900 €	54.600 €
Je Wohnung, rechnerisch	rund 5.480 €	9.100 €

Wohnen Eigentümer selbst im Haus, kommen für ihre Wohnungen Boni hinzu. Die KfW rechnet das an zwei Wohneinheiten mit 41.000 Euro Kosten vor und kommt auf 15.580 Euro, davon 3.280 Euro Klimabonus. Ab 6 Wohnungen verlangt § 60a GModG außerdem eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe. Die Staffel steht bei der Förderung.

Für die Heizlast rechnen wir mit −8,3 °C in 60318, −9,2 °C in 60316 und −9,3 °C in 60385 und 60314 (Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe). Das Netz betreibt nach dem Marktstammdatenregister NRM Netzdienste Rhein-Main, an die wir die Anlage vor der Inbetriebnahme melden. Im Ostend prüfen wir zusätzlich die Hochwasserkarte, denn rund 11 % der Stadtteilfläche liegen im Bereich eines hundertjährlichen Main-Hochwassers.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Nachbargebiete mit anderen Voraussetzungen

Mehr Ein- und Zweifamilienhäuser finden Sie stadtauswärts in Bergen-Enkheim und Seckbach und in Kalbach und Riedberg. Auch in Eschersheim und Dornbusch ändert sich das Bild, dort steht die Dornbuschsiedlung auf der Milieuschutzliste.

Ähnlich dicht ist es in Westend und Bockenheim und in Sachsenhausen-Nord jenseits des Mains. Offenbach gehört nicht mehr zu Frankfurt, dort gelten eigene Stellen und keine Frankfurter Satzungen.

Was für den ersten Termin in der Eigentümergemeinschaft hilft

Bringen Sie, wenn möglich, die Abrechnung der letzten Heizperiode, die Zahl der Wohnungen und eine Skizze des Hofs mit. Liegt schon ein Beschlusstermin fest, nennen Sie ihn uns, damit Heizlast und Schallrechnung bis dahin vorliegen können. Der erste Termin kostet nichts, schreiben Sie uns über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-frankfurt-am-main.de.

Häufige Fragen

Geht eine Wärmepumpe im Altbau im Nordend?

Ja, wenn die Heizkörper mit höchstens 55 °C Vorlauf alle Räume warm bekommen. Im Feldtest des Fraunhofer ISE hing die Effizienz nicht am Baualter. Im Mehrfamilienhaus kommt der Platz im Hof hinzu, und den sehen wir uns beim ersten Termin an.

Welche Mehrheit braucht eine WEG im Nordend für die Wärmepumpe?

Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht für den Beschluss. Alle Eigentümer zahlen erst mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen. Wie der Heizungstausch rechtlich einzustufen ist, gilt als offen und gehört in die juristische Prüfung.

Gilt an der Berger Straße Milieuschutz?

Ja, die Satzung E51 Berger Straße ist eine Milieuschutzsatzung. Auch ein sonst genehmigungsfreier Heizungstausch braucht dort die Genehmigung der Bauaufsicht. Das Merkblatt nennt die Wärmepumpe nicht eigens, wir fragen deshalb vor dem Vertrag nach.

Wie viel Abstand braucht ein Außengerät im Hinterhof zum nächsten Fenster?

5,2 m im allgemeinen Wohngebiet bei einem Gerät mit 54 dB vor einer Hauswand, in der Hofecke 7,6 m. Das sind Werte aus der LAI-Tabelle, gerechnet ohne Abzug für eine verdeckte Sichtverbindung. Das Baugebiet steht im Bebauungsplan.

Muss mein Nachbar im Hof der Wärmepumpe zustimmen?

Nein, eine Zustimmung verlangen der hessische Leitfaden und die Bauordnung nicht. Einzuhalten ist aber der Lärmmaßstab der TA Lärm, und im Mehrfamilienhaus sind die Nachbarn oft auch Mieter oder Miteigentümer. Beschwerden gehen an das Umweltamt.

Kann ich im Nordend eine Erdsonde bohren lassen?

Ja, ausgeschlossen ist das durch Wasserschutz nicht, nur fehlt meist der Platz. Rund 32 % der Fläche von Nordend-West und rund 38 % von Nordend-Ost gelten zudem als hydrogeologisch sensibel, und der Bohransatz soll 5 m von der Grenze liegen.

Bekommt mein Haus im Ostend bald Fernwärme?

Nein, zugesagt ist das nicht. Mainova baut in der Lindleystraße, Intzestraße und Schielestraße auf 1,9 km, doch ob ein Haus angeschlossen werden kann, beantwortet Mainova nur je Adresse. Die Karten des Wärmeplans sind unverbindlich.

Ist Fernwärme im Mehrfamilienhaus günstiger als eine Wärmepumpe?

Nein, in unserer Beispielrechnung nicht. Dort stehen bei 15 kW rund 3.700 Euro Fernwärme gegen rund 1.710 Euro Strom für 20.000 kWh Wärme, ein größeres Haus liegt anders. Dafür entfallen bei Fernwärme Gerät, Schallfrage und Platzbedarf im Hof, und die Anschlusskosten sind nicht eingerechnet.

Wie viel Zuschuss gibt es für ein vermietetes Haus mit sechs Wohnungen?

30 % ohne Boni, bei vermieteten Wohnungen zahlt die KfW keine Aufschläge. Auf den Modellwert von 47.000 Euro wären das rechnerisch 14.100 Euro. Die Grenze der förderfähigen Kosten läge bei sechs Wohnungen bei 103.000 Euro, sie würde hier also nicht greifen.

Welche Norm-Außentemperatur gilt im Nordend?

−8,3 °C in 60318 und −9,2 °C in 60316, nach der Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe. Für Bornheim (60385) und das Ostend (60314) stehen dort jeweils −9,3 °C.

Zwei Personen am Eichentisch über einem Grundriss, nur Hände zu sehen, mit Bleistift, Zollstock und Tasse

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