Wärmepumpe Mehrfamilienhaus Frankfurt: WEG und Förderung

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Beim Mehrfamilienhaus klärt man meist zuerst, wer beschließt und wer zahlt, die Technik kommt danach. In Frankfurt haben 25,5 % der Wohngebäude 3 bis 6 Wohnungen und 19,8 % 7 bis 12 Wohnungen (Zensus 2022). Nach derselben Zählung gehören 15,2 % der Gebäude Eigentümergemeinschaften, und 77,3 % der Wohnungen sind vermietet.

Bei der KfW steigt die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten mit jeder Wohnung, von 28.000 € für die erste um je 15.000 € bis zur sechsten. Für 6 Wohnungen sind es bei einem Antrag bis 31.01.2027 rechnerisch 103.000 €, bei Vermietung also höchstens 30.900 € Zuschuss. Wir planen das Haus als Ganzes, sehen uns jede Wohnung an und erstellen die Unterlagen, die Sie als Eigentümer oder Verwaltung für Beschluss und Antrag brauchen.

Gemeint sind hier Häuser mit Zentralheizung und Häuser mit Gas-Etagenheizungen, im Eigentum einer Person oder einer Gemeinschaft. Für Reihenhäuser und Doppelhäuser mit nur einer Wohnung gilt die Seite zum Reihenhaus.

Wie viel die KfW je Wohneinheit ansetzt

Die erste Wohnung zählt bei einem Antrag bis 31.01.2027 mit 28.000 €, die zweite bis sechste mit je 15.000 €, ab der siebten mit je 8.000 €. Die Grenze gilt je Gebäude, für die erste Wohnung sinkt sie bei Anträgen ab 01.02.2027 auf 27.250 €.

Wohneinheiten	Höchstgrenze rechnerisch	30 % Grundförderung rechnerisch
2 Wohnungen	43.000 €	12.900 €
3 Wohnungen	58.000 €	17.400 €
4 Wohnungen	73.000 €	21.900 €
6 Wohnungen	103.000 €	30.900 €
7 Wohnungen	111.000 €	33.300 €
10 Wohnungen	135.000 €	40.500 €
12 Wohnungen	151.000 €	45.300 €

Quelle ist die BEG-Richtlinie Nr. 8.3.1 und das Merkblatt der KfW zum Programm 458, Stand 11/2026. Ob der Zuschuss die Grenze erreicht, hängt von den tatsächlichen Kosten ab, und über die Bewilligung entscheidet die KfW. Einzelne Boni und die Absenkungen ab 2027 stehen auf der Seite zur Förderung.

Vermietet, selbst bewohnt oder gemischt

Für vermietete Wohnungen gibt es 30 % und keine Boni. Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, gilt der Klimageschwindigkeitsbonus anteilig für seine Wohnung. Die KfW rechnet dazu ein Beispiel mit zwei Wohnungen, 41.000 € Kosten und 43.000 € Grenze. Das ergibt 12.300 € Grundförderung und 3.280 € Bonus (16 % auf 20.500 €), zusammen 15.580 €.

Eine GbR kann das Programm 458 nicht nutzen, sie fällt unter das Programm 459 mit 30 % und derselben Staffel, ebenso andere Gesellschaften und Genossenschaften. Beim Ergänzungskredit gelten die Programme 358 und 359 mit bis zu 120.000 € je Wohneinheit, 358 nur bis 90.000 € Haushaltseinkommen.

Eigentümergemeinschaft mit Basis- und Zusatzantrag

Die WEG stellt für das Gemeinschaftseigentum einen Basisantrag, einzelne Eigentümer können Zusatzanträge für ihre Wohnung stellen. Im Beispiel der KfW mit 7 Wohnungen und rund 140.000 € Kosten sind es 33.300 € Basis und Zusatzanträge von 4.122,86 € bis 6.660 € je Wohnung. Der Zusatzantrag muss spätestens 6 Monate nach der Zusage des Basisantrags und vor dem Nachweis eingehen, die übrige Reihenfolge steht beim KfW-Antrag.

Was die Eigentümergemeinschaft beschließen muss

Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§§ 20, 25 WEG). Wer zahlt, ist eine zweite Frage, und die Einstufung des Heizungstauschs ist juristisch offen. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen die Versammlung braucht, die rechtliche Einordnung gehört zu Verwaltung oder Anwalt.

Lage in der Versammlung	Folge für die Kosten	Grundlage
mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Anteile stimmen zu	alle zahlen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten	§ 21 Abs. 2 WEG
die Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle zahlen	§ 21 Abs. 2 WEG
einfache Mehrheit ohne diese Schwellen	nur die Zustimmenden zahlen, ihnen gehören die Nutzungen	§ 21 Abs. 3 WEG
ein Eigentümer will ein Einzelgerät	Gestattung, wenn alle über das unvermeidliche Maß Beeinträchtigten zustimmen	§ 20 Abs. 3 WEG

Für eine Heizung, die allen dient, ist die dritte Zeile kaum praktikabel, deshalb sollte die Gemeinschaft die höhere Mehrheit anstreben. Das Klimareferat und der Energiepunkt FrankfurtRheinMain beraten unentgeltlich, bei komplexen Fällen auch vor Ort und auch Eigentümergemeinschaften.

Für die Versammlung bereiten wir vier Dinge vor.

Bestandsaufnahme. Heizzentrale oder Etagenheizungen, Heizkörper, Platz im Hof oder auf dem Grundstück und Zählerschrank.
Heizlast. Raumweise nach DIN EN 12831, also mit Zugang zu jeder Wohnung. Bei vermieteten Wohnungen lohnt sich ein gemeinsamer Termin mit den Mietern.
Kosten und Zuschuss. Angebot mit Posten und Rechnung je Miteigentumsanteil, sofern die Verwaltung die Anteile nennt.
Schall und Genehmigungen. Abschätzung nach dem LAI-Leitfaden, dazu Milieuschutz oder Denkmal, wenn es das Haus betrifft.

Was Vermieter rechnen sollten

Vermieter dürfen die Jahresmiete nach §§ 559e und 559f BGB um 10 % der Kosten erhöhen, höchstens um 0,50 € je m² in 6 Jahren. Das setzt voraus, dass die Maßnahme förderfähig ist und sie Fördermittel in Anspruch nehmen. Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, und die Förderung verlangt ohnehin 3,0. Wie der Zuschuss dabei anzurechnen ist und was für die Steuer gilt, klären Sie bitte mit Ihrer Beratung.

Beispiel. Modellhaus von Prognos aus 2022, 6 vermietete Wohnungen, 420 m², Baujahr etwa 1969 bis 1978, 146 kWh/m², Luft-Wasser für 47.000 €, heutige Preise können höher liegen. Wir nehmen an, dass 146 kWh/m² die Wärmemenge sind, Gas 11,67 ct/kWh kostet (BDEW, Mehrfamilienhaus, 2026 bisher) und der Kessel 90 % Nutzung erreicht. Für Heizstrom setzen wir 29,0 ct/kWh an (BDEW, 01.10.2026).

Rechenschritt	Ergebnis, rechnerisch
Zuschuss 30 % auf 47.000 €	14.100 €
Rest beim Vermieter	32.900 €
Umlage 10 % im Jahr, auf den Rest gerechnet	3.290 € (auf die vollen Kosten 4.700 €)
Kappung 0,50 € je m² und Monat auf 420 m²	2.520 € im Jahr, sie greift in beiden Fällen
Wärme im Jahr	61.320 kWh
Gaskosten der Mieter bisher	rund 7.950 €
Stromkosten bei Jahresarbeitszahl 3,0	rund 5.930 €, rund 2.020 € weniger
Stromkosten bei Jahresarbeitszahl 2,6	rund 6.840 €, rund 1.110 € weniger

Die Mieter zahlen zusammen bei Jahresarbeitszahl 3,0 rund 500 € im Jahr mehr als bisher, bei 2,6 rund 1.410 € mehr, und mit 2,6 wäre die Förderbedingung nicht erfüllt. Der Vermieter hat seinen Restbetrag bei gekappter Umlage nach rund 13 Jahren zurück, ohne Zinsen gerechnet. Deshalb besprechen wir die Heizkörper vor der Entscheidung, denn von ihnen hängt die Jahresarbeitszahl ab. Zum Vergleich trägt der Vermieter bei einer neuen Gas- oder Ölheizung ab 01.01.2028 Netzentgelte und CO₂-Kosten hälftig (§ 5a CO2KostAufG).

Ab 6 Wohnungen kommen zwei gesetzliche Pflichten dazu. Die Betriebsprüfung der Wärmepumpe verlangt § 60a GModG, den hydraulischen Abgleich nach Verfahren B oder gleichwertig § 60c GModG.

Was wird aus der Gas-Etagenheizung?

Etagenheizungen lassen sich nicht eins zu eins ersetzen, weil jede Wohnung eine eigene Therme hat und es meist kein zentrales Rohrnetz gibt. Wie viele es in Frankfurt gibt, ist nicht belegt, und eine neutrale Preisangabe je Wohneinheit fehlt ebenfalls. Realistisch sind drei Wege, die wir am einzelnen Haus durchrechnen.

Weg	Was gebaut wird	Stärke	Schwäche
Zentralisieren	eine Wärmepumpe oder Kaskade, neue Steigleitungen, Warmwasser zentral oder über Frischwasserstationen	das ganze Haus läuft über eine Anlage, Förderung nach der Grenze für alle Wohnungen	Eingriff in jede Wohnung, Beschluss der Gemeinschaft nötig
Fernwärme, wo sie anliegt	Übergabestation und neue Verteilung	kein Außengerät	nur möglich, wo das Netz erreichbar ist
Wohnungsweise	Einzelgerät je Wohnung, zum Beispiel Luft-Luft	kein Eingriff in andere Wohnungen	Gestattung nach § 20 WEG, Außengerät an der Fassade, je Wohnung eine Schallabschätzung

In der WEG läuft das über eine bauliche Veränderung, ein Klimagerät mit Bohrung in der Außenwand braucht nach herrschender Meinung einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Mit Blick auf den Klimabonus zählt die Gas-Etagenheizung ohne Altersgrenze, solange sie funktioniert und der Eigentümer selbst dort wohnt.

Der Umbau auf ein zentrales Heiznetz ist der größte Eingriff, danach läuft aber das ganze Haus über eine Anlage. Wer stattdessen wartet, bis einzelne Thermen ausfallen, sollte zwei Regeln kennen. Der Klimabonus verlangt eine funktionstüchtige Altheizung, und die Höchstgrenze gilt je Gebäude insgesamt, unabhängig vom Zeitraum.

Größere Häuser brauchen oft mehrere Geräte

Ab einer gewissen Größe schaltet man mehrere Geräte zu einer Kaskade zusammen. Serien-Luftgeräte enden laut Händlerangaben bei etwa 20 bis 30 kW, und für ein Haus mit rund 1.000 m² nennen Händler oft 40 bis 120 kW Heizlast. Für Kaskaden mit 2 bis 4 Modulen und ca. 26 bis 76 kW geben Händler rund 38.000 bis 95.000 € vor Förderung an, das ist keine neutrale Erhebung.

Dokumentierte Häuser

Ein Haus mit Baujahr 1900, 14 Wohnungen und 900 m² läuft nach einer Studie von Borderstep aus 2023 mit vier Außeneinheiten und 38 kW. Es hat Frischwasserstationen und ganzjährig 40 °C im Heizkreis, und rund die Hälfte der alten Heizkörper blieb. In einem anderen Beispiel mit 30 Wohnungen und 2.300 m² laufen 35 kW Sole-Wasser neben dem Gaskessel mit Jahresarbeitszahl 3,8 und unveränderten Heizkörpern. Beide Häuser stehen in Berlin, und einen Preis für Ihr Haus kann man daraus nicht ableiten.

Warum die Heizkörper zählen

Im Modell von Prognos erreicht Luft-Wasser Jahresarbeitszahl 2,6 und mit neuen Heizkörpern 3,0, Sole-Wasser 3,1 und mit neuen Heizkörpern 3,6. Die Förderung verlangt mindestens 3,0. Ein Teil der Heizkörper gehört also häufig zum Plan, in vermieteten Wohnungen mit Terminabsprache. Wie man das prüft, steht bei den Heizkörpern für Wärmepumpen.

Warmwasser und Puffer

Warmwasser machte im Feldtest des Fraunhofer ISE 19 % der Wärme aus, im Mehrfamilienhaus mit langen Leitungen kann der Anteil höher liegen. Als Faustwert für den Puffer gelten 20 bis 35 l je kW bei wenig modulierenden Geräten. Ein Beispiel aus Händlerangaben nennt 3 × 20 kW für 18 Wohnungen mit 1.000 l. Wir legen das nach Zirkulation und Nutzung aus.

Flachdach eines Mehrfamilienhauses mit zwei Außengeräten auf Stahlrahmen und Schallschutzwand, ein Monteur von hinten

Was im Frankfurter Bestand dazukommt

Im dichten Quartier scheitert es eher am Platz und am Schall als am Gerät. Das Fachgutachten zum Wärmeplan nennt Platzbedarf, Immissionsschutz, Abstandsflächen und kommunale Satzungen als Hürden, und für dichte Gründerzeitquartiere sieht das Zielbild vorrangig Fern- und Nahwärme vor. Pflicht ist das nicht, der Plan bleibt eine unverbindliche Orientierung.

Mehrere Geräte im Hof erhöhen den Pegel, dazu kommt der Zuschlag für Wände und Ecken. Die Förderung erlaubt über 12 bis 30 kW 68 dB und über 30 bis 70 kW 78 dB. Nach der LAI-Tabelle braucht aber schon ein Pegel von 65 dB im allgemeinen Wohngebiet 13,9 m und im urbanen Gebiet 7,6 m. Im urbanen Gebiet gelten nachts 45 dB(A), Einzelheiten zur Lage stehen bei Lautstärke und Abstand. Größere Anlagen entlang der Grenze über 3 m Länge brauchen eine Satzung, einen Bebauungsplan oder eine Abweichung nach § 73 HBO.

In den Milieuschutzgebieten, darunter Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Berger Straße, Bockenheim und Gutleutviertel, braucht auch der Heizungstausch eine Genehmigung der Bauaufsicht. Das Merkblatt nennt die Wärmepumpe dabei nicht ausdrücklich, und deshalb klären wir jedes Haus vorab mit dem Amt. Der Netzanschluss ist früh zu klären, denn eine Kaskade ist eine große Last. Wir fragen beim Netzbetreiber an, bei NRM über dessen Netzportal, im Westen meist bei Syna.

Weiße Villa der Jahrhundertwende mit Zierfachwerk im Giebel und alten Parkbäumen, seitlich ein kleines Außengerät

Wann die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus nicht passt

Wo Fernwärme am Haus liegt und das Heizsystem hohe Vorläufe braucht, kann der Anschluss vernünftiger sein. Das Fernwärmenetz hat 310 km, Fern- und Nahwärme kommen auf 8.136 Anschlüsse, besonders in Heddernheim, Niederursel, Riedberg, Rebstock und Europaviertel. Auch mit einer Leitung in der Straße muss der Anschluss Ihres Hauses erst möglich sein, Einzelheiten stehen beim Wärmeplan und der Fernwärme.

Wir raten auch ab, wenn es im Haus keinen Platz für Außengeräte gibt und die Schallrechnung auch mit Abschirmung nicht aufgeht. Eine Kombination mit dem bestehenden Kessel kann dann helfen, sie steht auf der Seite zur Hybridheizung. Den Klimabonus gibt es dann nach unserem Verständnis nicht, weil weiter ein Gaskessel das Haus mit versorgt.

Wo wir Mehrfamilienhäuser planen

In Nordend und Bornheim liegen mehr als 96 % der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, dort geht es oft um Eigentümergemeinschaften, und Teile liegen im Milieuschutz. In Westend und Bockenheim kommt die Prüfung von Fernwärme und Denkmal hinzu, und in Offenbach gelten die Frankfurter Satzungen nicht, dort klären wir die Regeln der Stadt Offenbach.

Für den ersten Termin brauchen wir die letzten Heizkostenabrechnungen, die Zahl der Wohnungen und, bei einer Gemeinschaft, den Termin der nächsten Versammlung. Senden Sie uns das über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-frankfurt-am-main.de, dann besprechen wir, was bis dahin fertig sein kann.

Häufige Fragen

Wie viel fördert die KfW bei einem Haus mit 6 Wohnungen?

103.000 € sind bei einem Antrag bis 31.01.2027 rechnerisch höchstens förderfähig, 28.000 € für die erste Wohnung und je 15.000 € für die zweite bis sechste. Bei durchweg vermieteten Wohnungen ergeben 30 % Grundförderung höchstens 30.900 €.

Bekommt ein Vermieter den Klimabonus?

Nein, vermietete Wohneinheiten erhalten 30 % Grundförderung ohne Boni. Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, kann er den Klimabonus anteilig für die eigene Wohnung beantragen.

Reicht in der WEG die einfache Mehrheit für eine Wärmepumpe?

Ja, beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Alle Eigentümer zahlen aber nur, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen. Wie der Heizungstausch rechtlich einzustufen ist, gilt als offen.

Müssen in der WEG alle Eigentümer mitzahlen?

Nein, nicht in jedem Fall. Ohne die Mehrheit nach § 21 WEG zahlen nur die Zustimmenden, ihnen stehen dann auch die Nutzungen zu. Die Einstufung des Heizungstauschs ist juristisch offen, deshalb sollte das vor dem Beschluss geklärt sein.

Darf ich als Wohnungseigentümer allein eine Wärmepumpe einbauen?

Nein, nicht ohne Gestattung der Gemeinschaft. Verlangen können Sie sie nach § 20 Abs. 3 WEG, wenn alle zustimmen, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Wärmepumpe steht nicht in der Liste privilegierter Maßnahmen.

Gilt der Klimabonus auch für eine Gas-Etagenheizung?

Ja, für eine funktionstüchtige Gas-Etagenheizung ohne Altersgrenze, nach der BEG-Richtlinie aber nur für Selbstnutzer. Bei einem Antrag bis 31.01.2027 sind es 16 Prozentpunkte, im Gebäude mit mehreren Wohneinheiten nur anteilig.

Darf ich nach dem Einbau die Miete erhöhen?

Ja, nach §§ 559e und 559f BGB um 10 % der umlagefähigen Kosten, höchstens 0,50 € je m² in 6 Jahren. Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5. Prüfen Sie den Einzelfall mit Ihrem Rechtsberater.

Ab welcher Größe braucht man mehrere Wärmepumpen?

20 bis 30 kW sind laut Händlerangaben die Obergrenze von Serien-Luftgeräten. Darüber schaltet man mehrere Geräte zusammen, das nennt sich Kaskade. Für ein Haus mit rund 1.000 m² nennen Händler oft 40 bis 120 kW Heizlast.

Was kostet eine Wärmepumpe für ein Haus mit 6 Wohnungen?

47.000 € für Luft-Wasser und 78.000 € für Sole-Wasser rechnet ein Modell von Prognos aus 2022 für 6 Wohnungen und 420 m². Eine neutrale Erhebung je Wohneinheit gibt es nicht, und im Bestand kann der Preis deutlich abweichen.

Müssen im Mehrfamilienhaus alle Heizkörper getauscht werden?

Nein. In einem dokumentierten Gebäude mit 14 Wohnungen und Baujahr 1900 blieb rund die Hälfte der alten Heizkörper. Welche bleiben können, ergibt sich aus der raumweisen Heizlast, die auch die Förderung verlangt.

Zwei Personen am Eichentisch über einem Grundriss, nur Hände zu sehen, mit Bleistift, Zollstock und Tasse

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Wärmepumpe für Ihr Haus in Frankfurt am Main

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