Gebäudemodernisierungsgesetz: Alter Öltank aus Stahl in einer Auffangwanne im Keller, dahinter ein abgeklemmter Ölkessel

Heizungstechnik für Frankfurt und Umgebung

Gebäudemodernisierungsgesetz: Was für Ihre Heizung in Frankfurt gilt

Seit dem 29.07.2026 gilt auch in Frankfurt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Pflicht ist weg, neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 mindestens 10 % Bioanteil.

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Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt seit dem 29.07.2026. Es ist das frühere Gebäudeenergiegesetz, das viele als Heizungsgesetz kennen, und steht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Die Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie einzusetzen, ist gestrichen, ebenso die Beratungspflicht und die Betriebsverbote (§§ 71 bis 73 GModG).

Neu ist die sogenannte Biotreppe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen, die am 01.01.2029 mit 10 % Bioanteil beginnt. Ein vorhandener Kessel darf weiterlaufen. Wer in Frankfurt über einen Tausch nachdenkt, rechnet deshalb vor allem mit Anschaffung, Förderung und Betriebskosten, einen gesetzlichen Stichtag für die alte Heizung gibt es nicht mehr.

Für Hausbesitzer zählen vor allem diese Regeln, Stand 05.11.2026:

Thema	Was seit dem 29.07.2026 gilt	Fundstelle
65-Prozent-Pflicht	entfallen, die 65 % bleiben als Bedingung der Förderung	§§ 71–73 GModG; BEG-Richtlinie Anlage 3
Beratungspflicht vor dem Einbau	ersatzlos entfallen	§§ 71–73 GModG
Betriebsverbote, auch nach 30 Jahren	entfallen	§ 72 GModG
Wahl beim Heizungsersatz	zehn Möglichkeiten, darunter Gas, Öl, Flüssiggas, Wärmepumpe, Hybrid, Wärmenetz	§ 42 Abs. 2 GModG
Neue Gas- oder Ölheizung	Biotreppe von 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040	§ 43 GModG
Neubau	§§ 42 bis 45 gelten entsprechend, Pflichten für Nullemissionsgebäude erst ab 2030	§§ 10, 10a GModG
Betriebsprüfung Wärmepumpe	nur ab 6 Wohnungen	§ 60a GModG

Wo die Wärmepumpe stehen darf, regelt dieses Gesetz nicht, das steht in der Hessischen Bauordnung und auf unserer Seite zur Genehmigung in Hessen.

Gilt die 65-Prozent-Regel noch?

Nein, als gesetzliche Pflicht gilt sie nicht mehr. Die Zahl steht heute nur noch in der Förderrichtlinie, denn den Zuschuss nach KfW 458 gibt es nur für Anlagen mit 65 % erneuerbarer Energie.

Daneben verlangt die Richtlinie eine Jahresarbeitszahl von mindestens 3,0, also wie viel Wärme je Kilowattstunde Strom im Jahresmittel entsteht. Dazu gehören die raumweise Heizlast nach DIN EN 12831, der hydraulische Abgleich nach Verfahren B und ein Gerät auf der BAFA-Liste. Das sind Bedingungen für den Zuschuss, gesetzlich verlangt ist der Abgleich erst ab 6 Wohnungen. Sätze und Grenzen stehen auf unserer Seite zur Förderung der Wärmepumpe.

Darf ich meine alte Gas- oder Ölheizung weiterbetreiben?

Ja. Das Verbot nach 30 Jahren ist mit § 72 GModG gestrichen, und die Biotreppe gilt nur für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden.

In Frankfurt betrifft das die große Mehrheit der Häuser. Nach dem Zensus 2022 heizen 78 % der Wohngebäude mit Gas und 7,8 % mit Heizöl, bei Baujahren vor 1950 liegt der Gasanteil sogar bei 90,9 %. Öl steckt vor allem in den Häusern von 1950 bis 1989, mit 12,7 % und 14,4 % je nach Baualtersgruppe.

Für die Förderung macht es allerdings einen Unterschied, ob die alte Heizung noch läuft. Den Klimageschwindigkeitsbonus, einen Zuschlag für Selbstnutzer, bekommt nach dem Wortlaut nur, wer eine funktionstüchtige Altheizung ersetzt. Bei Öl gibt es dafür keine Altersgrenze, eine Gasheizung muss mindestens 20 Jahre vor dem Antrag in Betrieb gegangen sein.

Der Bonus beträgt 16 Prozentpunkte bei Antrag bis 31.01.2027 und sinkt danach in Stufen. Bei der Grundförderung steht ebenfalls eine Absenkung an, denn für das erste Quartal 2027 nennt die Richtlinie 15 % und 15 Prozentpunkte zusätzlich bei einem Gerät mit Ursprung in der Union. Der Starttag steht nicht fest. Den Ablauf beim Ausbau beschreiben wir unter Heizungstausch in Frankfurt.

Heizungsbauer von hinten baut im Keller einen alten Gaskessel aus, daneben Sackkarre und Werkzeug auf einer Decke

Was verlangt die Biotreppe ab 2029?

Eine neu eingebaute Gas- oder Ölheizung muss ab dem 01.01.2029 zu 10 % mit biogenen oder wasserstoffbasierten Brennstoffen laufen, bis 2040 steigt der Anteil auf 60 %. Verpflichtet ist nach § 43 Abs. 6 der Betreiber der Heizung.

Stichtag	Mindestanteil
ab 01.01.2029	10 %
ab 01.01.2030	15 %
ab 01.01.2035	30 %
ab 01.01.2040	60 %

Anrechnen lassen sich Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff. Von 2029 bis 2034 kann eine Solaranlage den Anteil ersetzen, mit 0,04 m² je m² Nutzfläche bei bis zu 2 Wohnungen und 0,03 m² bei mehr Wohnungen (§ 43 Abs. 3).

Eine Hybridheizung gilt als Erfüllung, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, also meist des Kessels, bei bivalent-alternativem Betrieb 40 %. Laut Bundesverband Wärmepumpe ist ein Hybrid allerdings nur in wenigen Fällen nötig. In der Marktumfrage der Verbraucherzentrale Energieberatung (Preise 06/2026) liegt er mit ca. 49.000 € deutlich über der Luft-Wasser-Wärmepumpe mit 36.000 €.

Was ein Anteil Biomethan 2029 in Frankfurt kosten wird, ist nicht bekannt, deshalb rechnen wir ihn nicht vor. Auch die Grüngasquote für die Lieferanten ist offen. Die Bundesregierung nennt 2028 als Start, § 42a GModG selbst nennt kein Startjahr.

Darf ich 2027 noch eine neue Gasheizung einbauen?

Ja, § 42 Abs. 2 GModG nennt Gas und Öl ausdrücklich unter den zehn Möglichkeiten. Sie kostet in der Anschaffung deutlich weniger, bekommt aber keinen Zuschuss nach KfW 458, weil sie die 65 % nicht erreicht, und ab 2029 gilt für sie die Biotreppe.

Beispiel. Selbst bewohntes Einfamilienhaus mit 20.000 kWh Gas im Jahr, das sind bei 90 % Kesselnutzung 18.000 kWh Wärme. Der Kessel läuft noch und ist über 20 Jahre alt, der Antrag geht bis 31.01.2027 ein. Das Einkommen liegt über den Grenzen des Einkommensbonus, und die Wartung bleibt in dieser Rechnung außen vor.

Posten	Neue Gasheizung	Luft-Wasser-Wärmepumpe
Anschaffung laut Marktumfrage, Preise 06/2026	16.000 €	36.000 €
Zuschuss, rechnerisch 46 % von 28.000 €	keiner	12.880 €
Energie im Jahr, günstiger Fall	2.770 € bei 13,83 ct/kWh	1.540 € bei Jahresarbeitszahl 3,4 und 29,0 ct/kWh
Energie im Jahr, ungünstiger Fall	2.770 €	2.690 € bei Jahresarbeitszahl 2,6 und 38,9 ct/kWh
Bioanteil ab 2029	10 %, Preis offen	entfällt

Quellen sind die Marktumfrage der Verbraucherzentrale Energieberatung und die BDEW-Preise vom 01.10.2026, die Jahresarbeitszahlen stammen aus dem Feldtest des Fraunhofer ISE. Auch nach dem Zuschuss bleibt die Wärmepumpe in diesem Beispiel in der Anschaffung teurer. Bei einer Jahresarbeitszahl von 3,4 liegt sie im Betrieb rund 1.230 € im Jahr unter der Gasheizung, bei 2,6 nur noch rund 80 €.

Bei einer Jahresarbeitszahl von 2,6 rechnet sich die Wärmepumpe also nicht über den Betrieb. Wer von vornherein mit 2,6 plant, verliert auch den Zuschuss, weil die Richtlinie mindestens 3,0 verlangt. Wir prüfen deshalb vor dem Angebot, welche Vorlauftemperatur Ihre Heizkörper brauchen, und die ausführliche Rechnung steht unter Heizkosten Gas oder Wärmepumpe. Im Gaspreis steckt der CO₂-Preis, 2026 im Korridor von 55 bis 65 € je Tonne. Für 2027 gibt es dazu noch kein geltendes Recht.

Was ändert sich für Vermieter und Eigentümergemeinschaften?

Vermieter dürfen die Kosten einer neuen Heizung mit 10 % umlegen, wenn sie förderfähig ist und Fördermittel genutzt wurden, höchstens 0,50 € je m² in 6 Jahren (§ 559e BGB). Sonst bleibt es beim Regelfall von 8 % (§ 559 BGB). In Frankfurt betrifft das viele Häuser, denn 77,3 % der Wohnungen sind vermietet, und 15,2 % der Wohngebäude gehören Eigentümergemeinschaften.

Punkt	Regel	Stelle
Wärmepumpe, Mieterhöhung	voll nur mit Jahresarbeitszahl mindestens 2,5, sonst die Hälfte der Kosten; Ausnahmen für Gebäude nach 1996, auf dem Stand der Wärmeschutzverordnung 1995 oder mit Vorlauf bis 55 °C	§ 559f BGB
Neue Gas- oder Ölheizung, vermietet	Vermieter trägt hälftig Netzentgelte und CO₂-Kosten ab 01.01.2028, biogene Anteile bis 30 % ab 01.01.2029	§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG
Zuschuss für vermietete Wohnung	30 %, keine Boni	KfW 458
Eigentümergemeinschaft	Beschluss mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen; alle zahlen bei mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Anteile; Einstufung des Heizungstauschs juristisch offen	§§ 20, 21, 25 WEG
Ab 6 Wohnungen	Betriebsprüfung der Wärmepumpe, hydraulischer Abgleich, Prüfung von Altanlagen aus der Zeit vor dem 01.10.2009 bis 30.09.2027	§§ 60a, 60b, 60c GModG

Bei einer neuen Gasheizung tragen Vermieter dadurch einen Teil der laufenden Kosten selbst. Beschluss und Kostenverteilung behandeln wir auf der Seite zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Was gilt beim Neubau?

Beim Neubau gelten die §§ 42 bis 45 entsprechend, also ebenfalls ohne 65-Prozent-Pflicht (§ 10 GModG). Pflichten für Nullemissionsgebäude kommen erst ab 2030 (§ 10a). Ist der Neubau genehmigungspflichtig, wird die Wärmepumpe nach dem hessischen Leitfaden im Bauantrag mitbehandelt.

Was kommt in Frankfurt zum Bundesgesetz hinzu?

Das Bundesgesetz lässt die Wahl, in Frankfurt gelten daneben städtische Regeln. Der Wärmeplan vom 01.10.2026 gehört nicht dazu, denn er ist eine unverbindliche Orientierung und schreibt keine Heizung vor. Fernwärmesatzungen bestehen dagegen bereits in „Riedberg“ und „Preungesheim-Ost“. Ihren Wortlaut haben wir nicht geprüft, dort klären wir das vorab.

Verwechslungsgefahr besteht im Milieuschutz. Dort braucht der Heizungstausch eine Genehmigung der Bauaufsicht. Nach dem Merkblatt ist er genehmigungsfähig, wenn die Anlage irreparabel oder älter als 30 Jahre ist, sonst nur mit dem Modernisierungsbonus. Diese 30 Jahre sind eine städtische Prüfgrenze und haben mit dem gestrichenen Betriebsverbot des Bundes nichts zu tun. Für das einzelne Haus gilt das nur mit einem Vorbehalt, denn das Merkblatt nennt die Wärmepumpe nicht ausdrücklich, wir klären das vorab mit der Bauaufsicht.

Was wir für das erste Gespräch brauchen

Aus diesem Gesetz ergibt sich keine Frist für den Tausch, die Förderstufen richten sich aber nach dem Antragsdatum. Legen Sie für den ersten Termin, der nichts kostet, das Typenschild des Kessels oder dessen Einbaujahr und die letzte Gasabrechnung bereit. Schreiben Sie uns über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-frankfurt-am-main.de, Sie bekommen innerhalb eines Werktags eine Antwort.

Häufige Fragen

Ist das Heizungsgesetz dasselbe wie das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Ja. Das Gebäudeenergiegesetz, das viele Heizungsgesetz nennen, heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz und hat einen anderen Inhalt bekommen. Die Fundstelle lautet BGBl. 2026 I Nr. 226.

Gibt es 2026 noch die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch?

Nein. Die §§ 71 bis 73 sind weggefallen, und damit auch diese Pflicht. Die 65 % erneuerbare Energie stehen heute nur noch als Bedingung in der Förderrichtlinie für KfW 458.

Muss ich meine Ölheizung nach 30 Jahren ausbauen?

Nein. Das Betriebsverbot nach 30 Jahren ist gestrichen, ebenso die übrigen Betriebsverbote. Auch eine sehr alte Heizung darf nach diesem Gesetz weiterlaufen, solange sie funktioniert.

Darf ich 2028 noch eine neue Gasheizung einbauen?

Ja. Das Gesetz nennt Gas und Öl ausdrücklich unter den Möglichkeiten beim Heizungsersatz. Ab dem 01.01.2029 muss eine solche Heizung allerdings mindestens 10 % Bioanteil nutzen, und der Anteil steigt danach weiter.

Wie hoch ist der Bioanteil einer neuen Gasheizung im Jahr 2035?

30 % ab dem 01.01.2035. Vorher gelten 10 % ab 2029 und 15 % ab 2030, danach 60 % ab dem 01.01.2040, jeweils nach § 43 GModG.

Gilt die Biotreppe auch für meine vorhandene Gasheizung?

Nein. Sie betrifft Heizungen, die nach dem 29.07.2026 im Bestand neu eingebaut werden. Ein Kessel, der vorher schon lief, fällt nicht darunter.

Erfüllt eine Hybridheizung die Biotreppe?

Ja, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent-alternativem Betrieb mindestens 40 %. So regelt es § 43 Abs. 5 GModG.

Brauche ich vor dem Einbau einer Gasheizung noch eine Pflichtberatung?

Nein. Die Beratungspflicht ist ersatzlos entfallen. Freiwillig können Sie sich weiter beim Klimareferat und beim Energiepunkt FrankfurtRheinMain unentgeltlich beraten lassen, die Verbraucherzentrale kostet zu Hause höchstens 40 € Eigenanteil.

Darf der Vermieter eine Wärmepumpe auf die Miete umlegen?

Ja, mit 10 % der Kosten, wenn die Anlage förderfähig ist und Fördermittel genutzt wurden, und höchstens 0,50 € je Quadratmeter in 6 Jahren. Voll geht das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst zählt nur die Hälfte der Kosten, wobei § 559f BGB dafür Ausnahmen nennt.

Muss eine Wärmepumpe im Einfamilienhaus gesetzlich geprüft werden?

Nein. Die Betriebsprüfung nach § 60a GModG gilt erst ab 6 Wohnungen. Für das Einfamilienhaus bleiben die Vorgaben des Herstellers und, wer den Zuschuss bekommen hat, die Bedingungen der Förderung.

Zwei Personen am Eichentisch über einem Grundriss, nur Hände zu sehen, mit Bleistift, Zollstock und Tasse

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