Wärmepumpe Eschersheim und Dornbusch: Römerstadt, Milieuschutz

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Eine Wärmepumpe ist in Eschersheim und Dornbusch meist möglich, der Weg dorthin hängt aber an der Straße. Die Römerstadt ist als Gesamtanlage eingetragen, die Kleingärten samt Lauben gehören dazu. Dornbuschsiedlung, Alt-Eschersheim, Anne-Frank-Siedlung und Dichterviertel stehen auf der Liste der Milieuschutzgebiete, also genehmigt dort die Bauaufsicht.

Im Milieuschutz ist der Heizungstausch genehmigungsfähig, wenn die alte Anlage irreparabel oder älter als 30 Jahre ist. Deshalb fragen wir als Erstes nach dem Baujahr des Kessels. Außerhalb dieser Gebiete ist die Wärmepumpe in Hessen genehmigungsfrei, wenn eine Fachfirma sie einbaut, Bebauungsplan und Vorgartensatzung prüfen wir trotzdem.

Technisch ist das Gebiet gemischt. In Niederursel haben 69,9 % der Wohngebäude eine oder zwei Wohnungen, in Ginnheim 35,7 %, und in der Dornbuschsiedlung stehen viergeschossige Häuser mit zusammen 1.810 Wohnungen. Der Untergrund im Dornbusch gilt nach unserer Auswertung vollständig als günstig für Erdsonden, in Heddernheim und Niederursel dagegen als sensibel.

Was muss ich in der Römerstadt beachten?

Für ein Außengerät an einem Haus der Römerstadt stellen Sie einen Antrag beim Denkmalamt, auch wenn das Gerät sonst genehmigungsfrei wäre (§ 18 HDSchG). Die Siedlung entstand 1927/28 nach Plänen von May, Boehm und Bangert, DenkXweb führt 675 Einträge als Einzelkulturdenkmal. Wie die einzelne Hausnummer eingetragen ist, sehen wir dort vor dem Antrag nach.

Das Denkmalamt berät an zwei Sprechtagen je Woche und auch am Haus, und diesen Termin legen wir vor die Bestellung. Bei Eingriffen ins Erdreich prüft es zusätzlich Bodendenkmäler, das kann schon Fundament und Leitungsgraben betreffen. Steuerbescheinigung und mögliche Zuschüsse laufen ebenfalls über das Amt, einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht.

Wie das Amt ein bestimmtes Gerät beurteilt, können wir vorab nicht sagen. Für Wärmepumpen im Denkmal kennen wir in Hessen keine eigene Leitlinie, und die Solarrichtlinie betrifft nur Solaranlagen. Unsere Unterlagen für den Antrag beschreiben wir unter Wärmepumpe und Denkmalschutz.

In Ginnheim steht mit dem Höhenblick von 1926/27 und seinen 100 Wohnungen eine weitere Siedlung in DenkXweb (Eintrag 160043). Ob sie als Gesamtanlage eingetragen ist, konnten wir nicht prüfen, deshalb klären wir auch dort die einzelne Adresse. Das gilt ebenso für die Albert-Schweitzer-Siedlung von 1950 bis 1956 und die Nordweststadt von 1962 bis 1972.

Weiße Reihenhauszeile im Stil des Neuen Bauens mit Flachdächern, Fensterbändern und farbigen Haustüren

Wann genehmigt die Bauaufsicht den Tausch im Milieuschutz?

Wenn die Anlage irreparabel oder älter als 30 Jahre ist, sonst nur zusammen mit dem Frankfurter Modernisierungsbonus. Das steht im Merkblatt vom Juni 2025 unter dem Wort „Heizungsanlagen“. Weil die Wärmepumpe dort nicht ausdrücklich genannt ist, fragen wir in Dornbusch und Eschersheim vorab bei der Bauaufsicht nach.

Gebiet	Bestand	Satzung	Zuständig
Dornbuschsiedlung	1954 bis 1959, 1.810 Wohnungen, viergeschossig mit Satteldach	E2Ä, Milieuschutz	Bauaufsicht, Formular BAB 01
Alt-Eschersheim	Siedlung	E4, Milieuschutz	Bauaufsicht
Anne-Frank-Siedlung	Siedlung	E5, Milieuschutz	Bauaufsicht
Dichterviertel	Wohngebiet	E6, Milieuschutz	Bauaufsicht
Römerstadt	1927/28	Gesamtanlage	Denkmalamt

Die Genehmigung kostet eine Gebühr und gilt auch für Vorhaben, die sonst keine Baugenehmigung brauchen. Frei bleibt die Instandsetzung, also der Ersatz eines defekten Bauteils durch ein gleichwertiges. Für weitere Erhaltungssatzungen in Eschersheim, Ginnheim, Heddernheim und Niederursel prüfen wir die Lage in der Liste der Bauaufsicht.

Der Modernisierungsbonus hat Auflagen. Er setzt eine Energieberatung voraus, bindet in der Regel 30 Jahre an Wohnraum und Miete, und einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Machen Sie deshalb ein Foto vom Typenschild des Kessels, bevor Sie anfragen, denn am Baujahr hängt im Milieuschutz das weitere Vorgehen. Allgemeines zur Genehmigung steht unter Genehmigung in Hessen.

Welche Bauart passt zu Hauszeile, Dornbuschsiedlung und Nordweststadt?

In Hauszeilen und Doppelhäusern rechnen wir meist zuerst mit Luft-Wasser, in der viergeschossigen Dornbuschsiedlung mit einer Anlage für das ganze Haus. Das leiten wir aus den Hausanteilen der Stadtteildaten von 2020 ab, den Heizungskeller sehen wir uns trotzdem an.

Stadtteil	Anteil mit 1 oder 2 Wohnungen	Was wir zuerst rechnen	Was es bremsen kann
Niederursel	69,9 %	Luft-Wasser	Fernwärme-Lage, Urselbach, Schutzzonen im Untergrund
Heddernheim	65,8 %	Luft-Wasser	Römerstadt, Stockwerksbau für die Sonde
Eschersheim	49,1 %	Luft-Wasser, bei Platz auch Erdsonde	Milieuschutz Alt-Eschersheim
Dornbusch	48,6 %	Luft-Wasser oder Erdsonde	Milieuschutz Dornbuschsiedlung, Beschluss im Mehrfamilienhaus
Ginnheim	35,7 %	Einzelfall	Mehrfamilienhäuser, Höhenblick

Im Mehrfamilienhaus rechnet ein Modell von Prognos aus dem Jahr 2022 bei 6 Wohnungen und 420 m² mit 47.000 € für Luft-Wasser und 78.000 € für Sole-Wasser. Beide Zahlen sind Modellwerte und taugen nicht als Angebot. Den Weg über den Beschluss der Eigentümer beschreibt die Seite zum Mehrfamilienhaus.

Hängt mein Haus bald an der Fernwärme?

Das kann nur Mainova für die Adresse sagen, gemeldet ist für dieses Gebiet eine Baustelle. An der Eschersheimer Landstraße baut Mainova eine Querung mit 1,4 km Trasse (Meldung vom 17.08.2026). Eine Leitung im Straßenraum bedeutet noch keinen Hausanschluss.

Beim bestehenden Netz nennt das Fachgutachten vom August 2026 ausdrücklich Heddernheim und Niederursel. Das Müllheizkraftwerk Nordweststadt gehört zum Verbund, der das Frankfurter Fernwärmenetz versorgt. Wer dort wohnt, sollte vor einem Angebot für eine Wärmepumpe wissen, ob das Haus schon angeschlossen ist oder wie die Bedingungen wären.

Eine Pflicht folgt daraus nicht. Der Wärmeplan vom 01.10.2026 ist eine unverbindliche Orientierung, und neue Satzungsgebiete sieht das gewählte Szenario nicht vor. Mainova nennt für Wärme Classic brutto ab 01.10.2026 einen Grundpreis von 114,13 € je kW im Jahr für die ersten 15 kW. Dazu kommen 8,14 ct/kWh Arbeitspreis und 0,93 ct/kWh Emissionspreis. Weiteres steht unter Wärmeplan und Fernwärme.

Aufgegrabene Wohnstraße mit zwei großen gedämmten Fernwärmerohren im Graben, Absperrgitter und Altbauten

Im Dornbusch geht die Erdsonde eher als in Niederursel

Der Dornbusch gilt nach unserer Auswertung vollständig als hydrogeologisch günstig, Heddernheim und Niederursel dagegen vollständig als Stockwerksbau. Stockwerksbau heißt, dass mehrere Grundwasserstockwerke übereinander liegen, und dann verlangt der hessische Erlass eine hydrogeologische Stellungnahme.

Stadtteil	Untergrund nach unserer Auswertung	Hochwasserkarte
Dornbusch	vollständig günstig	kein Wert ermittelt
Eschersheim	rund 75 % günstig	rund 1 %
Ginnheim	rund 53 % günstig	unter 1 %
Heddernheim	vollständig Stockwerksbau	rund 2 %
Niederursel	vollständig Stockwerksbau, rund 17 % unzulässig, rund 28 % sensibel	Überschwemmungsgebiet rund 6 % am Urselbach

Die Werte beziehen sich auf die ganze Stadtteilfläche, die Hochwasserkarten haben den Stand Dezember 2019. Stichproben an der Hadrianstraße in der Römerstadt, am Nordwestzentrum und in Alt-Niederursel lagen außerhalb der Schutzgebiete, die Römerstadt aber hydrogeologisch sensibel. Die einzelne Adresse prüfen wir im Viewer GruSchu des HLNUG.

Jede Sonde braucht eine wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasser- und Bodenschutzbehörde im Umweltamt, bis 30 kW im vereinfachten Verfahren. Die Bohrung übernimmt eine Bohrfirma mit Zulassung, die wir einbinden. Der Markt nennt für Sole mit Erdsonde rund 56.000 € gegenüber 36.000 € für Luft-Wasser (Verbraucherzentrale, Preise 06/2026). Im Feldtest des Fraunhofer ISE lag die Erdsonde im Mittel bei einer Jahresarbeitszahl von 4,3 aus 13 Anlagen, siehe Erdwärmepumpe.

Rechnet sich der Tausch des Ölkessels in Alt-Eschersheim?

Im Betrieb liegt die Wärmepumpe in dieser Rechnung rund 1.640 € im Jahr unter der Ölheizung, wobei der Ölpreis täglich schwankt. Die Jahresarbeitszahl, kurz JAZ, beschreibt das Verhältnis von Wärme zu Strom über das ganze Jahr.

Beispiel. Angenommen, Sie wohnen selbst in einem Doppelhaus in Alt-Eschersheim mit einem Ölkessel, Baujahr 1990, und verbrauchen 2.000 Liter Heizöl im Jahr. Der Kessel ist älter als 30 Jahre, der Tausch im Milieuschutz also genehmigungsfähig. Bei 90 % Kesselnutzung ergibt das 18.000 kWh Wärme, Wartung bleibt draußen.

Posten	Annahme	Wert
Heizöl im Jahr	rund 169 € je 100 Liter, Stand 16.10.2026	3.380 €
Wärmepumpe im Jahr	JAZ 3,0, 6.000 kWh Strom, BDEW 01.10.2026	1.740 €
Unterschied im Jahr	ohne Wartung	rund 1.640 €
Zuschuss rechnerisch	46 %, Antrag bis 31.01.2027, Kosten ab 28.000 €	12.880 €

Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt bei einer funktionstüchtigen Ölheizung keine Altersgrenze voraus, er gilt aber nur für Selbstnutzer. Sinkt der Ölpreis oder liegt die Jahresarbeitszahl niedriger, schrumpft der Abstand, und diese Rechnung passen wir an Ihr Haus an. Einen Betrag sagen wir nicht zu, denn über den Zuschuss entscheidet die KfW.

Die Reihenfolge steht unter KfW 458. Erst kommt die Bestätigung zum Antrag, dann der Vertrag mit Bedingung, dann Ihr Antrag bei Meine KfW, und im Milieuschutz gehört die Genehmigung der Bauaufsicht davor. Was beim Rückbau anfällt, steht unter Heizungstausch.

Welche Rechenwerte gelten hier für Heizlast und Netz?

Die Norm-Außentemperatur liegt laut BWP-Klimakarte bei −9,6 °C für 60431 und 60439 und bei −9,7 °C für 60433, die Zuordnung zu den Stadtteilen ist nicht amtlich geprüft. Mit diesem Wert rechnen wir die Heizlast raumweise, siehe Größe und Heizlast.

Das Stromnetz betreibt hier nach dem Marktstammdatenregister NRM Netzdienste Rhein-Main, für die einzelne Adresse zählt deren Auskunft. Die Anmeldung läuft vor der Inbetriebnahme über das Netzportal, danach folgt die Fertigmeldung, und beides übernehmen wir.

Wie sieht es in den Nachbargebieten aus?

Östlich liegen Nordend und Bornheim mit mehr Mehrfamilienhäusern und eigenen Milieuschutzgebieten. Das Westend und Bockenheim im Süden sind dichter bebaut, und dort läuft der Ausbau der Fernwärme an mehreren Stellen zugleich.

Im Westen schließt Praunheim mit seinen Hauszeilen und dem beantragten Schutzgebiet Praunheim II an. Nach Norden folgt Kalbach-Riedberg, wo für den Riedberg eine Fernwärmesatzung besteht. Außerhalb der Stadt gilt die Norm-Außentemperatur von −10,4 °C in Oberursel und −10,0 °C in Eschborn, und dort sind andere Stellen zuständig.

Womit Sie die erste Anfrage abkürzen

Ein Foto vom Typenschild des Kessels, Ihre letzte Abrechnung und die genaue Adresse reichen uns für die erste Einschätzung von Satzung und Denkmaleintrag. Für den ersten Termin berechnen wir nichts, eine Antwort erhalten Sie innerhalb eines Werktags. Nutzen Sie das Formular, oder schreiben Sie an kontakt@waermepumpe-frankfurt-am-main.de.

Häufige Fragen

Darf ich in der Römerstadt ein Außengerät aufstellen?

Ja, aber nur mit Antrag beim Denkmalamt, auch wenn das Gerät sonst genehmigungsfrei wäre. Wie das Amt entscheidet, lässt sich erst im Einzelfall sagen, eine hessische Leitlinie dazu haben wir nicht gefunden.

Gehören die Kleingärten der Römerstadt zur Gesamtanlage?

Ja, die Kleingärten samt Lauben gehören laut DenkXweb dazu. Auch dort klären wir eine Veränderung zuerst mit dem Denkmalamt.

Steht die Dornbuschsiedlung unter Milieuschutz?

Ja, die Dornbuschsiedlung steht im Merkblatt der Bauaufsicht vom Juni 2025. Auch eine sonst genehmigungsfreie Maßnahme braucht dort eine Genehmigung, die Gebühren kostet.

Darf ich in Alt-Eschersheim einen funktionierenden Kessel tauschen, der jünger als 30 Jahre ist?

Ja, aber dann nur über den Modernisierungsbonus der Stadt, der in der Regel 30 Jahre an Wohnraum und Miete bindet. Die Stelle dafür ist das Stadtplanungsamt, einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Ist der Untergrund im Dornbusch für eine Erdsonde geeignet?

Ja, hydrogeologisch gilt der Dornbusch nach unserer Auswertung vollständig als günstig. Eine Erlaubnis der Wasserbehörde ist trotzdem nötig, und auf dem Grundstück müssen die Bohrabstände passen.

Wie viele Wohnungen hat die Dornbuschsiedlung?

1.810 Wohnungen nennt DenkXweb für die Siedlung aus den Jahren 1954 bis 1959. Die Häuser sind viergeschossig mit Satteldach, und deshalb geht es hier meist um eine Anlage für mehrere Parteien.

Bringt mir die Fernwärme-Querung an der Eschersheimer Landstraße einen Anschluss?

Nein, nicht automatisch. Mainova baut dort eine 1,4 km lange Trasse, und ob Ihr Haus angeschlossen werden kann, sagt Mainova nur für die einzelne Adresse.

Muss ich in Heddernheim an die Fernwärme, weil das Netz dort stark ist?

Nein, der Wärmeplan ist eine unverbindliche Orientierung und schafft keine neuen Satzungsgebiete. Das Fachgutachten nennt Heddernheim und Niederursel nur als Stadtteile, in denen das Netz besonders vertreten ist.

Liegt Niederursel am Urselbach im Überschwemmungsgebiet?

Ja, rund 6 % der Stadtteilfläche nach unserer Auswertung, mit Datenstand Dezember 2019. Für die Aufstellung des Geräts prüfen wir die Adresse einzeln.

Welche Norm-Außentemperatur gilt für Heddernheim und Niederursel?

−9,6 °C nennt die BWP-Klimakarte für die Postleitzahl 60439. Für 60431 sind es ebenfalls −9,6 °C und für 60433 sind es −9,7 °C.

Zwei Personen am Eichentisch über einem Grundriss, nur Hände zu sehen, mit Bleistift, Zollstock und Tasse

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Wärmepumpe für Ihr Haus in Eschersheim und Dornbusch

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